REITs全球爆紅 亞洲今年最 ㄏㄤ
江妍慧
2007/05/17 第582期
REITs發行熱從歐美地區蔓延全球,近年亞洲地區的REITs熱度更高於歐美,由於相較股市的高風險,REITs擁有較低的投資風險與配息題材,因而為REITs的風行起了推波助瀾效果。

近年國內房地產市場交易氣氛愈趨熱絡,尤其建商競標都會區內國有地屢創天價,連帶刺激豪宅價格大漲,近一步推升國內房地產景氣,同時也讓商用不動產繼住宅後行情愈趨火熱。而國外地區,美國房地產景氣雖出現疑慮,但包括日本與東南亞等地區的房地產市場景氣狀況卻都不錯,使得國內外掀起REITs(資產證券化商品)發行潮,並且近來在國際股市震盪之餘,獲得許多偏好穩定報酬的國內外投資人的偏愛。


房產景氣升溫  REITs全球發燒


近年國際股市屢有佳績,尤其以東南亞等新興市場地區表現最為突出,二○○五年日本股市也有不錯的表現,搶盡過去美國多頭時期股市氣勢如虹的風采;在這些地區行情告一段落之後,美國股市又因為經濟數據較預期表現為佳而表現轉強。然而,近年國際資金流動迅速,許多投資市場(包括股市與商品市場)的行情輪動也因此加速;尤其私募基金大量出現,更是加快各投資市場的行情變動;因此許多偏好較小風險、穩定報酬的投資人,紛紛投向REITs的懷抱。加上全球不少地區房地產景氣都頗為不錯,更為REITs的風行起了推波助瀾的效果。


在房地產市場景氣的帶動下,二○○四年至今的三年多期間,全球REIT指數揚升幅度達八七%,表現優於全球股市,吸引全球資金持續投入;於一九六○年推出全球第一檔不動產證券化商品的美國,二○○六年REITs的報酬率表現強勁。根據美國房地產投資信託協會(NAREIT)統計報告,二○○六年REITs的投資報酬平均為三五%,該協會編撰的REITs指數已經連續第七年超過其他全美主要股市指數的投資報酬率。而歐洲,去年REITs的投資報酬率高達三七%,衡量REITs報酬率的彭博歐洲不動產投資信託指數是連續第五年呈現成長局面。


外資持續挹注  亞洲表現突出


不過今年歐美地區的REITs表現開始轉弱,彭博美國不動產投資信託指數年初迄今僅上揚二.三%,房地產開始出現供過於求情形,市場景氣開始有降溫跡象,連帶使美國次級抵押貸款市場爆發嚴重的壞帳問題。至於歐洲,今年以來彭博歐洲不動產投資信託指數開始下滑,至今下滑約一.八%。不過,今年一月REITs才開始上路的英國,表現倒是優於歐洲其他國家;這都是拜過去五年,英國房價漲幅達一五四%之賜。為此,英國央行持續調升利率以遏制房價成長過速。


在亞洲部分,二○○一年才開始有國家發行REITs,但是隨著亞洲房地產市場氣氛熱絡,使得資產證券化商品的話題不斷延燒。瑞銀投信研究部助理副總裁游正雍指出,新加坡今年第一季房價指數上漲了四.六%,創近七年最高水準;主要是因為投資人對政府經濟改革具有信心,加上堅實的不動產市場基本面支撐,以及外資持續挹注,使得表現相對亞洲其他國家最為突出。日本去年則是整體房地產價格上揚○.四%,出現十六年來首度揚升局面,其中因其國內、外投資人搶購三大都會區房地產物件,而使商用房地產價格上揚二.三%,;其中,東京二十三區的商業區平均地價成長率較去年同期上漲了一五.九%,住宅區平均地價年增率也高達一一.四%。研究機構多預期在利率偏低、經濟成長以及證券化交易的激勵下,海外投資人將會持續挹注資金到日本房地產市場上,使得日本東證REITs指數漲幅高達二九.二%。


香港在三月份進行的二○○七年首次土地拍賣,成交價格優於預期,顯示市場樂觀看待豪宅發展前景,地產股也持續上漲,都助長香港不動產類股與REITs的投資力道。


風險低報酬穩  退休族群最愛


其實,REITs原本的特性就是風險較低,報酬率相對穩健,原本就有退休基金等特定族群為其固有的投資者。建弘投信全球不動產證券化基金經理人馮玲書指出,不動產證券化商品分佈廣泛,涵蓋商用、零售、住宅等不動產市場領域以及公共基礎建設。商用不動產所位地段通常具有無可取代的特性,價格及租金行情相對穩定且易上漲;公共基礎建設包括道路、運輸、電力、瓦斯、水力等產業皆為生活所必須,與股市漲跌幅連動性較低。因為其投資標的之獨特性,才會吸引投資人投資。


而近年亞洲地區的REITs熱度高於歐美地區,除了獲取不動產證券化商品的收益分配屬於固定收入外,近年 REITs受惠於不動產資產價格上揚、租金收入上漲,有額外的淨值上漲獲利;雖然,REITs多少還是會受到股市波動,影響其報酬率,但是相較於股市的高風險,REITs仍擁有較低的投資風險與配息題材,因此吸引更多投資人投資。


此外,亞洲許多新興市場近年經濟成長力道相對全球強勁,人口成長速度也較已開發國家為快,使得這些地區對基礎建設投資需求不斷地擴張,且新建基礎建設投資需求通常可持續好幾年,再加上許多基礎建設的資本循環週期已展開,許多投資機構預期基礎建設擁有高成長爆發性,更進一步加深REITs風靡投資大眾的程度。


台灣前景樂觀  行情依舊看漲


至目前為止,全球已經有十七個國家發行REITs,未來包括巴西、德國等國也都將要推出,預料全球REIT市場即將要進入蓬勃發展的階段。然而,REITs熱已延燒數年,即使風險相對較小,投資人還是會擔心報酬率表現不如預期;摩根富林明投信指出,以全球REITs市場來看,在歐亞地區至近年才在剛起步中,加拿大也不錯,目前除了美國市場之外,REITs的投資機會還算是樂觀。


至於國內市場,台灣工銀副總經理張華平指出,國內的REITs仍限於封閉型,法規並未允許開放型,整體行情幾乎是看漲不看跌。尤其,儘管市場認為台灣房地產已出現超漲局面,但商業不動產的行情過去持續行情被低估,預計在外資加持下,下半年行情將逐步看漲。