學區出租住宅 台糖也來參一大腳
陳怡樺
2003/08/28 第388期
大學生出租房間,如今蔚為房地產投資主流,賺得好、賺得快,連南部的農村房舍也供不應求。
大專院校超過一百五十所,大學錄取率破八成,全台每年約有一百零七萬大學生,但各校每年卻僅能提供廿五萬七千個床位,在宿舍供不應求的情況下,校外租屋的學生高達三十三萬七千人,形成學生租屋的租金居高不下。

學區出租住宅,目前仍是賣方市場的局面。隨著房地產景氣回升,現在也是定存族轉換跑道進場換現金的好時機,而各建商、散戶,甚至國營事業|台糖,早已紛紛攻進學生房市市場。

◆各方看好賺錢不二法則

信義房屋市場研究指出,北部地區許多投資客的心態是,銀行定存利率平均在百分之一上下,倒不如活用現金,買間小套房出租學生,每個月還有四、五千元的租金進帳。而就目前台北的學生租屋市場而言,選擇離學校近,交通動線方便,生活機能佳,租屋率較高,房租自然也就高,是賺錢的不二法則。

以淡江大學為例,個體戶購買一間四至五坪,空屋加上裝潢約兩百萬元,月租四千至五千元,不需三年成本即可回收。但因市區或老學校附近的房價高且多已達飽和。信義房屋企劃部張欣明協理建議,可多往市郊下手。如世新大學附近的出租屋多半屋齡高、租金又貴,個體戶可朝新店地區發展;台大與師大兩校校址均位處精華地段,投資客可在鄰近的永和地區尋找合適的房子。另外,東吳大學及銘傳大學的台北校區,因原先的都市規劃是高級住宅區,缺乏平價的公寓、套房供選擇,是目前台北市區尚未開發完全的區塊。

張欣明指出,全國學區租屋市場出現不少新現象,包括高價別墅改建為宿舍等,如文化大學學區就有屋主因長年旅居國外,將私人別墅改隔間為宿舍,而租金比同區段高二成。

而桃園地區的元智大學、銘傳大學、中原大學等及新竹的中華大學,都處新興開發社區。一戶四至五坪小套房的購屋成本約在一百至一百五十萬間,月租三千元,也是三年就可將成本回收。目前北部大學學區住宅投資報酬率最高的,是位於中壢的中原大學與元智大學,平均約百分之十。

◆照顧子女家長兼做房東

據了解,有些房東也兼具家長身分,也就是子女考上偏遠地區的學校,擔心子女校外租屋的安全問題之餘,索性買間小套房在小孩就學期間「自用」;小孩畢業後,又可出租學弟妹,是「一兼二顧」的經營方式。

近年來,台中地區的學生房市競爭已達白熱化,早在二十年前,許多投資客在東海大學旁的東海別墅區已規劃了每棟四十至五十間不等,或兩百間的學生宿舍。一名購買二手宿舍的房東表示,五年前購屋的價錢約為一千八百萬元,再加上近五百萬重新裝潢的費用,預計十八年才能將成本完全回收。為管理方便,許多房東都以搬遷至台中長期居住。

信義房屋指出,學區套房市場雖被看好,但也有投資過剩現象,如像是台中龍井一帶就因建商與投資客搶攻學生套房,而使學生租賃市場供過於求,並出現租不出去的窘境。而競爭激烈的台中租賃戰區,學生也十分精打細算,裝潢和設備仍必須保持在最佳狀態,否則也是乏人為津。

目前有許多新興學校的用地是以前台糖的土地,台糖在轉型的同時也嗅到了學生租屋市場商機,四年前就在台中縣龍井鄉,也就是東海大學校區旁,以黑馬之姿加入學生租屋市場的行列後,戰況更劇。據同戰區的房東表示,當初台糖以國營事業為號召,且自地自建、坪數大、設備新穎吸引學生。台糖方面表示,去年年底各地的台糖學院已在苗栗、台南縣市、嘉義縣、高雄旗山等,陸續完工、開始招租。

◆雨後春筍連農家也瘋狂

南部地區的新興學校更是如雨後春筍般竄出,如位在台南麻豆致遠管理學院、台南安南區的興國管理學院、台南縣歸仁的長榮大學等,在各校區都出現不少有趣現象。

據了解,農村地區的學生宿舍大都是一層樓的平房,原因是宿舍都是房東以農舍資格申請興建,而長條型的房子大多有十至十五間不等的房間,月租金約三千至四千元不等,以距離學校越遠呈現遞減趨勢,對於一般家庭而言,房租仍是一筆為數不小的外快,也成就了不少月入過五萬的「自耕農」房東。而房東大多是附近居民,甚至就住在隔壁,可以天天「關心」自己的房子是否遭到破壞等,雖以關切之名,卻為監控之實。

此外,對於擁有許多來自外地學生且位居農村地區的新學校來說,外地學生的到訪,造成農村的生活型態,因著學生的作息形成不同的變化。舉例來說,學期中,農村因學生的生活形成繁榮的小商圈,經常在寒暑假期間又變回寧靜農莊,與期中的人生鼎沸天差地遠,實為另一種農村異象風光。

而位於南部地區的高雄中山大學,因宿舍供應足夠,學生套房的租屋市場不像北、中部激烈,但最近高雄「八五國際廣場」的建商,以離高雄商圈近為號召,也規劃了不少學生套房,吸引學生。